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Casa: investire nel mattone. Ecco perché conviene ancora per pochi mesi

Calo dei prezzi, ampia offerta, mutui al minimo storico, disponibilità delle banche: sono questi i fattori, secondo Assoedilizia, per cui conviene investire nella casa. Ancora per pochi mesi, pero', fino all'autunno. Poi qualcuno di questi fattori potrebbe perdersi per strada, anche se la convenienza, nel complesso, potrebbe rimanere.

Secondo Assoedilizia, chi ha intenzione di acquistare casa per uso proprio o per fare un investimento nei prossimi mesi deve porre molta attenzione all'andamento del mercato, per cogliere il momento migliore per intervenire.

Il 2010 potrebbe esser l'anno favorevole per fare un buon affare, ma occorre già dai primi mesi avere idee chiare sul tipo e sulle caratteristiche dell''oggetto che si intende acquistare.

Questione prezzi: il riferimento è al mercato medio delle città e dei centri minori di regioni ricche e povere, per la fascia di acquisti che rappresenta la parte preponderante del mercato, dai 220-250.000 fino ai 500-550.000 euro, effettuati da persona fisica (l'investimento attraverso società, strumenti di gestione finanziaria, quote di partecipazione e simili implica un discorso diverso).

Rispetto ai picchi del 2007 i valori sono scesi di circa il 20%. Raramente gli annunci nelle vetrine delle agenzie immobiliari rivelano questo calo: ma è sufficiente avviare una trattativa seria per ottenere sconti simili.

E la grande offerta di nuovo edificato (250.000 abitazioni disponibili a livello nazionale ) nelle periferie e negli hinterland metropolitani (occorreranno almeno un paio d'anni per assorbirla) porta a riduzioni anche del 25%.

Questione tassi mutui: non sono mai stati così bassi (poco piu' del 2% il variabile, attorno al 5% il fisso) - prosegue Assoedilizia - con le banche ricche di liquidità (che, va detto, è però in gran parte utilizzata per finanziare investimenti produttivi e non patrimoniali, quali sono quelli immobiliari) pronta ad esser impiegata, ma solo a favore di clienti che hanno posizioni patrimoniali e reddituali solide.

Sussistono quindi le condizioni economiche e psicologiche per investire. Ma a medio termine, avvisa Assoedilizia, il panorama potrebbe cambiare anche perchè la crisi non è ancora finita nonostante alcuni segnali di ripresa. E prima della ripresa definitiva dell'economia è possibile che si verifichi una nuova, meno grave, ricaduta, con comprensibili conseguenze sul mercato immobiliare.

Ad esempio, se si riducesse la liquidità in circolazione, le banche potrebbero restringere la concessione di mutui: inoltre i tassi potrebbero risalire, con conseguenze sulla convenienza degli stessi. Attesa anche una crescita dell'inflazione.

Allora, che consigli dare? L'investitore privato deve muoversi in una particolare logica, che non puo' essere quella dell'operatore immobiliare. Alla base occorre distinguere l'acquisto di un immobile per uso diretto dall'acquisto per ricavarne profitto.

La remuneratività si realizza su due piani diversi: da un lato mediante il reddito diretto (locazione) al netto delle imposte e dei costi di gestione e, dall'altro lato, attraverso la rivalutazione patrimoniale in termini monetari (assorbimento dell'inflazione ed eventuale incremento di valore).

Comunque, e' opportuno calcolare bene la dimensione dell'alloggio per non essere costretti - vedi l'arrivo di nuovi figli - a dover cambiar casa dopo pochi anni. In tale caso però, prima di vendere l'appartamento vecchio, calcolare la possibilità di affittarlo e con l'affitto pagare, o quasi, il mutuo dell' alloggio.

Tenere inoltre presenti i fattori che incidono sulla capacità di tenuta e di incremento dei valori: -la collocazione, dal punto di vista oggettivo (quartieri in riqualificazione, zone lungo nuove linee di metropolitana, prossimità di verde, scuole e servizi, compreso il trasporto pubblico, ecc).

In caso di acquisto per investimento, si dovrà innanzitutto valutare la località sotto il profilo geo-economico (ed anche socio-politico se si tratta di investimento all'estero).

Possiamo immaginare una griglia di fattori concorrenti a determinare, dal punto di vista oggettivo, la buona qualità del bene da acquistare: dall'indice demografico stabile o in aumento alla presenza di un solido mercato della locazione, dall'elevato numero di attrezzature alberghiere e la loro qualita' alla prossimita' ad aree metropolitane.

Maggiore è il numero dei fattori di cui si riscontra la presenza e piu' concreta e' la possibilita' di una buona scelta. Mentre si registra una scarsa correlazione tra buon investimento immobiliare e l'indice di qualita' della vita della città. E' opportuno acquistare nella fase calante di mercato - qual è l'attuale - scegliendo il momento dell'operazione sulla base della valutazione del presumibile assestamento dei prezzi.

Una volta effettuato l'acquisto, bisogna gestire il bene. Tale gestione deve essere il più possibile controllabile considerando che l'immobile, pur rappresentando un investimento statico, implica una serie gravosa di incombenze per amministrazione e manutenzione, tenendo presente che spesso le spese di manutenzione (considerare dunque lo stato di conservazione dell'immobile) superano spesso i costi di amministrazione.

Per inciso osserviamo che la qualità di 'casa ecologica', pur rappresentando un costo quando si devono eseguire le opere, ha scarsa rilevanza ai fini della determinazione di un incremento del valore al momento della compravendita (soprattutto quando è il privato che si trova a vendere) e particolarmente ai fini della redditività. Se la amministrazione è affidata ad un soggetto terzo professionista, è necessario valutarne la affidabilita' e calcolare esattamente l'onere.

Da tenere presente, infine, il trattamento fiscale. L'immobile sarà comunque soggetto all'imposta sulle successioni e sulle donazioni ed entrerà a tutti gli effetti tributari a far parte del patrimonio dell'investitore. L'intestazione diretta a persona fisica implica l'assoggettamento all'imposta sulle successioni ereditarie.

Il carico fiscale complessivo, tra imposta principale (aliquote del 4-6-8 % a seconda delle categorie di eredi) ed imposte ipocatastali (3 %) - che nel precedente regime erano assorbite nell'imposta principale, mentre ora si sovrappongono - raggiunge rispettivamente il 7,4, il 9,6 e l' 11,8 %; cio' in quanto si è tassati, tra l'altro, anche su una quota del 10 % del valore degli immobili per beni mobili di cui si presume il possesso. Franchigia di 1 milione di euro per ogni erede. Esenzione per gli immobili appartenenti alle imprese familiari.

04 / 01 / 2010



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