COSA NON DEVE MANCARE NEL COMPROMESSO Senza motivo di procedere alla compravendita, l'altra puo' pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell'esecuzione in forma specifica prevista dall'art. 2932 del codice civile.
La sentenza del Tribunale rende quel preliminare ''definitivo'': la proprieta' passa all'acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge.
Di conseguenza, più dettagliato sarà il preliminare e maggiore sarà la tutela delle parti perche' otterranno una sentenza che riuscirà a realizzare i loro interessi nel modo più preciso. In sintesi il preliminare dovra' senz'altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l'indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.).
La casa dovrà essere inoltre indicata con i dati del Catasto. E' fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità. Si consiglia inoltre di procedere all'identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare.
La prima e più importante verifica da fare - allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l'atto di compravendita - è quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario.
Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.
Con questa verifica si controlla l'eventuale presenza di ipoteche o servitu', ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioe' pregiudicare i diritti dell'acquirente.
E' importante anche verificare la regolarita' edilizia della casa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.
Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, è bene inoltre già al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell'assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.
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