Mutui: via alle rinegoziazioni. Guida alla scelta

Tre mesi di tempo: è questo il limite a disposizione di tutti i mutuatari che hanno ricevuto la lettera dagli istituti di credito in cui si comunicano i termini della Convenzione tra le banche e il ministero del Tesoro sulla rinegoziazione dei mutui.

Ora chi ha sottoscritto un finanziamento a tasso variabile - prima del 29 maggio 2008 - può decidere se aderire alla proposta “Tremonti”, ma attenzione, l’opzione proposta non è l’unica strada percorribile per “modificare” il proprio mutuo.

Ci sono infatti altre possibilità per il mutuatario: la rinegoziazione "Bersani" (senza spese per il cliente), la portabilità gratuita del mutuo o l'estinzione del mutuo e la contestuale apertura di un altro presso altra banca, con le sole spese per il nuovo contratto.

Ecco una piccola guida

RINEGOZIAZIONE (ABI-GOVERNO)

Con la rinegoziazione "imposta" il mutuo viene trasformato da tasso variabile al tasso fisso del 2006 e la durata si allunga: la differenza rispetto alla rata originaria viene accumulata su un conto di finanziamento accessorio sul quale grava il tasso Irs a 10 anni (maggiorabile fino allo 0,5%) e che dovrà essere restituito alla fine del periodo di ammortamento.

Nell'immediato i mutuatari pagheranno di meno, ma considerando l'allungamento della durata del mutuo e la variabilità del tasso del conto accessorio, il rischio è quello di trovarsi a pagare più di quanto previsto.

In pratica si tratta di un allungamento del piano di ammortamento del mutuo, e non di un risparmio, o uno sconto per il cliente.

La scelta sembra più adatta per chi si trova in effettiva e contingente difficoltà nel pagare le rate del mutuo o per chi è moroso e non può ottenere condizioni più vantaggiose né dalla propria né da altra banca.

RINEGOZIAZIONE BERSANI

E’ un atto unilaterale della banca (che può quindi rifiutarsi di concederla) attraverso il quale è possibile modificare lo spread applicato, il tipo di tasso (variabile, fisso o misto) o anche la durata del finanziamento.

Non è necessario stipulare un nuovo contratto, ha il pregio di essere gratuita, non comporta la perdita dei benefici fiscali e interessa potenzialmente tutte le tipologie di mutuo.

SURROGA

Con questa scelta si possono cambiare tutti i parametri del prestito (tasso, durata) e i costi sono in genere ridotti e inferiori a mille euro, dato che viene richiesto l'atto scritto (le cui spese vengono spesso rimborsate dalla banca che subentra) e la perizia sull'immobile.

Non è però possibile variare il debito residuo, una complicazione che rende inadatta questa soluzione a chi è alla ricerca di ulteriore liquidità o ha intenzione di consolidare altri debiti in corso.

NUOVO MUTUO

Questa è la possibilità più onerosa, poiché comporta il pagamento della penale di estinzione, ove prevista (e solo per i mutui stipulati anteriormente al febbraio 2007), la cancellazione dell'ipoteca e la stipula di un nuovo atto di mutuo dal notaio, una nuova perizia, oltre al versamento dell'imposta sostitutiva (0,25% sull'erogato): spese che possono complessivamente arrivare anche a qualche migliaio di euro.

02 / 09 / 2008