TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE, COME TUTELARSI

Nonostante la firma del preliminare il venditore: potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto); potrebbe iscrivere ipoteche sull'immobile. Se questo accade, non si puo' chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell'ipoteca, ma si puo' solo chiedere il risarcimento dei danni.

Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua ''scorretta'' attività negoziale, potrebbe ''subire'' azioni sull'immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione). C'e' comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l'intervento del notaio.

Quali garanzie da'? Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o ''subi'ti'' dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.

La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell'atto. definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui e' stato trascritto il preliminare.

In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all'acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare.

Infatti la norma riconosce ai crediti dell'acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

In pratica l'acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita ''forzata'' del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare.

La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.

Quando insomma sarà più opportuno trascrivere un preliminare che si sostanzia nell'inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari ? Quando è maggiore il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia: quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore e' il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).

La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in piu' rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l'imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in piu': l'imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro); i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro); l'onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione.

Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest'ultimo atto, poiche' il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti gia' in occasione del preliminare).