L’inquilino che ha un contratto di affitto “in nero” (vale a dire non registrato all’Agenzia delle Entrate), oppure un contratto di affitto registrato ma ad un canone inferiore rispetto a quello effettivo, o ancora ha un contratto di comodato fittizio registrato, può regolarizzare la propria posizione e così beneficiare di notevoli vantaggi economici e fiscali.

Purtroppo in Italia questa situazione è largamente diffusa. A fronte infatti della crisi economica, chi detiene un immobile cerca di “imboscarsi” affinché possa evitare di rimetterci le tasse dovute allo Stato.

L’ordinamento italiano si è impegnato a fronteggiare la questione attraverso una serie di nome ad hoc che permettono anche di risolvere il problema in un secondo momento. Ricordiamo comunque che sarebbe normale consuetudine quella di registrare il contratto seduta stante, al momento cioè dell’accordo tra le parti.

Regolarizzare il contratto di affitto in nero

Immaginiamo una situazione tipo in cui si parte da un affitto senza contratto e c’è tutta l’intenzione di regolarizzare la situazione. L’intento di normalizzare è dell’inquilino. Ecco l’esempio.

L’inquilino Tizio si presenta presso l’Ufficio Territoriale per denunciare un contratto di affitto “in nero”, abitativo di 4 anni a un canone mensile di 660 euro.

La locazione fa riferimento ad un appartamento (rendita catastale 696 euro) e un garage (rendita catastale 84 euro), per una rendita catastale che ammonta a circa 780 euro.

L’inquilino, con l’aiuto del personale del front office dell’Agenzia, deve effettuare la regolarizzazione del contratto non registrato: da questo momento saranno applicate le nuove condizioni contrattuali. Queste ultime prevedono un canone annuo che è pari a tre volte quello della rendita catastale (780 euro x 3= 2.340 euro). Dal confronto tra vecchio e nuovo canone risulta un notevole risparmio. In questo caso la situazione si ribalta completamente.

Ora se sei convinto, ecco come fare per denunciare, bastano tre semplici passaggi.

• ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (apertura della pratica)

L’inquilino si reca in un Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, verifica che il contratto non sia stato registrato e denuncia la propria situazione. Con l’assistenza del personale del front office, deve compilare:

• il modello di denuncia di contratto verbale nel quale è descritta la propria situazione;

• la richiesta di registrazione del contratto con i dati dell’immobile (modello 69);

• il modello di versamento dell’imposta di registro per il contratto “in nero”, con relativi interessi e sanzioni, e dell’imposta di registro per il contratto con canone agevolato (modello F23).

IN BANCA O IN POSTA (versamenti)

In un secondo momento, l’inquilino deve recarsi presso uno sportello bancario/postale per effettuare i seguenti versamenti, con il modello F23 compilato:

• imposta di registro relativa al contratto “in nero” (2% del canone annuo pagato per ciascun anno “in nero”)

• sanzioni

• interessi

• imposta di registro calcolata sul nuovo canone (2% sul triplo della rendita catastale)

DI NUOVO ALL’AGENZIA DELLE ENTRATE (registrazione)

Ultimate queste operazioni, l’inquilino deve tornare all’Ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate a cui si è rivolto, per consegnare la distinta di versamento del modello F23, insieme con il modello 69 compilato.

A questo punto l’Ufficio potrà procedere alla registrazione, affinché la situazione PSA normalizzarsi e l’inquilino possa godere di un contratto regolare d’affitto

RIFERIMENTI NORMATIVI E AMMINISTRATIVI AFFITTO IN NERO

Molte sono le norme a riguardo che sono state emanate affinché il grande problema italiano dell’affitto in nero potesse essere normalizzato soprattutto in favore del locatario. Tra queste norme ne ricordiamo soprattutto quattro. Esse sono:

• D.lgs. 23/2011, Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, art. 3, commi 8 e 9.
• Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/2011
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20/2012