COME EVITARE IL RISCHIO CHE SALTI TUTTO Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l'ordinamento riconosce alla parte ''non inadempiente'' tre specifici strumenti di ''reazione'' per la tutela dei propri diritti.
Primo, la parte ''non inadempiente'' puo' rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo. E' questa l'esecuzione in forma specifica.
Secondo, in alternativa all'esecuzione in forma specifica la parte ''non inadempiente'' potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonche' il risarcimento del danno subi'to.
Terzo, se nel contratto preliminare e' prevista una caparra confirmatoria, la parte ''non inadempiente'' potra' anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio; se ci si avvale della caparra confirmatoria, peraltro, non si potra' agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni: i due rimedi (per orientamento giurisprudenziale) non sono cumulabili.
Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte ''non inadempiente'' laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l'esecuzione in forma specifica: si pensi al caso della mancata edificazione dell'immobile promesso in vendita dall'impresa costruttrice entro i termini stabiliti in contratto; ovvero al caso della vendita a terzi dell'immobile promesso in vendita con preliminare non trascritto.
Inoltre se il preliminare e' trascritto, l'acquirente ha un privilegio sull'immobile (ossia una garanzia particolare simile all'ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.
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