Mutui: piccola rivoluzione dopo la finanziaria

Con l’entrata in vigore della finanziaria 2008 il comparto dei mutui beneficia dell’introduzione di nuove disposizioni che mirano alla semplificazione e alla riduzione dei costi per tutti i consumatori che hanno la necessità di modificare il proprio contratto.

Analizziamo le modifiche principali racchiuse nel comma 450 dell’articolo 2 della finanziaria

• ADDIO NOTAIO

Se la banca concede la rinegoziazione non è più necessario il notaio e di conseguenza, non ci sono più le spese. Il testo della legge, infatti, precisa che è possibile “pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.”

La banca non potrà quindi addebitare nessuna commissione di rinegoziazione, a meno che questa non sia stata espressamente inserita nel contratto originario di mutuo. Attenzione, però, la banca non è obbligata a concedere la rinegoziazione del mutuo: questa, infatti, è una facoltà e non un obbligo di legge. L'unico obbligo di legge, infatti è quello di consentire l'estinzione anticipata del mutuo.

• NIENTE PENALE DI ESTINZIONE

Chi compra una casa in cantiere o comunque un appartamento nuovo si trova in genere a subentrare nel mutuo del costruttore, acceso per finanziare lo stato di avanzamento dei lavori. Spesso e volentieri questo tipo di muti prevede anche delle garanzie sotto forma di cambiali e l'ipoteca riguarda l'immobile nel suo complesso e non i singoli appartamenti.

Al momento delle vendita, però, il mutuo viene frazionato, e quindi ogni acquirente è responsabile del pagamento delle rate solo per la sua casa. Poiché però il mutuo era stato inizialmente acceso dal costruttore e la legge Bersani riguardava solo i mutui dei privati, finora le banche avevano continuato ad applicare la penale per l'estinzione anticipata. Inoltre era stata esclusa la possibilità di cancellazione semplificata dell'ipoteca perché di fatto questa riguardava l'intera costruzione, e di conseguenza veniva imposto il ricorso al notaio. ORA SI CAMBIA: grazie ai chiarimenti introdotti nella finanziaria, infatti, anche per i mutui del costruttore si ha diritto all'estinzione senza penale e a ottenere la cancellazione dell'ipoteca direttamente dalla banca.

• SURROGA

Niente spese per chi decide di cambiare banca e sceglie la surroga: in base al testo, la surrogazione “comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.

Non possono quindi essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali. Resta il notaio: per annotare sull'ipoteca il nome del nuovo istituto di credito, infatti, occorre la firma del notaio.

Ovviamente questo atto ha un costo assai più contenuto rispetto a quello di accensione dell'ipoteca poiché l'attività del professionista è ridotta al minimo anche perché, come stabilisce l'accordo tra banche e notai, le banche hanno stabilito che la surroga potrà avvenire con un "atto unico" che comprende il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente, la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria, il consenso alla surroga e l'annotazione della surroga stessa a margine dell'ipoteca originariamente iscritta. Grazie a questo si potrà ottenere la definizione della pratica entro un massimo di 15 giorni.

• RINVIO DEI PAGAMENTI

E’ in finanziaria, MA occorrerà attendere le norme di attuazione perché diventi operativa la possibilità di chiedere la sospensione del pagamento per i mutui prima casa quando si è in difficoltà.

Le disposizioni, contenute nei commi da 475 a 480 dell'articolo 2, riguardano solo i sottoscrittori di contratti di mutuo riferiti all'acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario, e si può chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell'esecuzione del contratto.

In tal caso, la durata del contratto di mutuo e quella dell'ipoteca è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. In ogni caso, però, la richiesta di rinvio dei pagamenti non potrà essere presentata se sono già partite le procedure per il pignoramento dell'immobile.

Al termine della sospensione, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni. Per avere questa agevolazione occorre però dimostrare di essere realmente in condizioni economiche tali da non poter far fronte al pagamento. La gestione delle richieste sarà affidata ad un apposito Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa, ma perché questo diventi operativo occorre attendere un apposito regolamento di attuazione